法院信息                   元氏县人民法院研究室编印

        2016年第13期                                 2015年11月14日

浅析房屋借名登记纠纷的处理

         实践中，常存在民间借贷与房屋借名登记关系混杂在一起的情形，购房出资人主张登记在权利人名下的房产是其出资购买，只是出于种种原因导致其借用权利人的名义进行房屋产权登记，向法院起诉请求确认房产归其所有或者请求判令权利人将房产过户到其名下。登记权利人则抗辩认为，购房款虽由购房出资人支付，但双方之间为借贷关系，不存在借名房屋买卖关系，请求驳回诉讼请求。

         对该类纠纷一般多发生在下列情形之中，一是在保障性住房和拆迁安置房中具有购买资格的人因多种原因不愿意购买，而将其申购指标有偿或无偿转让给不具备申购资格的亲朋好友，所购房屋的权属仍然登记在转让人名下，在具备过户条件时，实际出资人要求过户，但因房价上涨，转让人不愿意继续履行双方私下的约定，主张双方之间属于借贷关系；二是在房地产限购调控政策的影响下，购房人为了规避国家限购、限贷的政策，借用亲朋好友的名义购房。上述纠纷多发生在亲戚或朋友之间，双方基于信任的关系而未签订书面的协议，购房出资人只有购买房屋时交款的票据外，无法证明借名房屋登记关系的存在，登记权利人对于购房出资人的出资行为，常以借贷关系进行对抗。

    对于此类案件在法院处理过程中，也存在两种观点，第一种观点认为，应根据物权登记进行推定，当发生登记权利人与事实权利人不一致的情形时，应以登记的物权为正确的不动产物权并依法予以保护。第二种观点认为，虽然法律规定登记具有推定力，当登记权利人与事实权利人不一致时，不动产的登记权利人被推定为正确的权利人，但这只能说明法律免去了登记权利人积极证明自己权利真实性的举证义务，并不表示登记权利人就能最终取得物权，只要事实权利人能够提供足够的证据证明自己对争议不动产的权利，那么登记推定出的权利正确性就应当被推翻。

        笔者倾向第二种观点，登记权利人在案件中不负举证责任，实际购房出资人要否定登记权利人的权利，应由其负举证责任，其需举证证明双方之间存在对房屋产权的协议约定，证明登记权利人仅仅是被借名购房，而并不是真正的购房人的事实，如果购房出资人仅举证其对房屋的购买存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的事实时，不能仅根据单一因素而推翻登记产权人的物权，法院就应驳回其诉讼请求，对于双方之间的借贷关系，告知另案进行处理。如果购房出资人能够证明双方存在借名登记的事实而非借贷关系的，则应依照〈〈物权法〉〉第十七条的规定进行处理。